4년간의 정부 합동점검 결과가 국정감사 시즌에 맞춰 공개됐다. 하필 정부가 정비사업 속도전을 설명하던 바로 그 주다. 한 손으로는 조합 감독을 착공까지 늘리고, 다른 손으로는 재개발 동의율 문턱을 75%에서 70%로 낮춘다.
자료 출처는 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김종양 의원(창원 의창구)이 배포한 정부 합동점검 결과다. 조합별 명단, 이첩 사건의 처분 결과, 위법과 부적정의 구분 기준은 공개된 범위에서 확인되지 않아 표기하지 않았다.
연도별로 보면 2022년 173건에서 2023년 203건으로 늘었다가 2024년 119건으로 떨어졌고, 2025년 다시 205건으로 뛰었다. 다만 2024년은 점검 대상 조합이 9곳으로 적었던 해다. 적발 건수의 등락을 곧바로 '조합이 깨끗해졌다'거나 '더 나빠졌다'로 읽을 수 없는 이유다. 점검 대상 수와 함께 보아야 한다.
왜 지금 나왔나. 국정감사 시즌에 맞춘 의원실 자료 배포다. 그런데 배포 시점이 공교롭다. 9월 1일에는 서울에서 8·13 대책 후속 정책설명회가 시작됐고, 다음 날 아침 '조합 700건 적발'이 나왔다. 같은 정부가 한 손으로는 문턱을 낮추고 다른 손으로는 감독을 늘리고 있다는 사실이 하루 안에 관측 가능해진 셈이다.
9월 1일 국토교통부 정책설명회에서 나온 내용과 8·13 대책에 이미 담겨 있던 내용이 같은 자리에서 함께 설명됐다. 확정된 것과 아직 정해지지 않은 것을 구분해서 봐야 하는 구간이다. 탭을 눌러 확인하고, 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.
같은 날 서울에서 두 종류의 문제가 동시에 터졌다. 하나는 동의율을 채우고도 인허가에서 막힌 경우(창신동), 다른 하나는 인가까지 받고 나서 분담금에서 갈린 경우(노량진4구역)다. 동의율 문턱만 낮춘다고 사업이 순항하지 않는다는 뜻이다.
무엇이 쟁점인가. 노량진4구역은 2022년 관리처분 당시 1+1 추가주택(59㎡)을 5억원대로 제시했다. 그런데 분양을 앞두고 조합이 "일반분양가 연동"을 논의하면서, 조합원 측에서 "15억원을 더 내라는 것"이라는 반발이 나왔다. 3년 사이 시세가 오르면 그 차액을 누가 갖느냐의 문제다. 확정된 것은 아직 없다.
각 항목의 짚어볼 점은 공개된 사실에 근거한 해석이며, 특정 구역의 매수·매도를 권유하지 않는다.
2022~2025년 재건축·재개발 조합 57곳에 대한 정부 합동점검에서 위법·부적정 사례 700건이 적발됐고, 이 중 129건이 수사기관에 이첩됐다. 자료는 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김종양 의원(창원 의창구)이 배포했다. 조합 1곳당 평균 12.3건은 700을 57로 나눈 산술 계산이다.
점검 대상 57곳이 전체 조합 중 어떤 기준으로 선정됐는지가 공개되지 않았다. 표본이 문제 제기가 있던 조합에 쏠려 있다면 평균 12.3건을 전체 조합에 그대로 대입할 수 없다.유형별로는 조합행정 225건(32.1%), 예산회계 209건(29.9%), 용역계약 176건(25.1%), 정보공개 90건(12.9%)이다. 상위 두 유형이 434건으로 전체의 62.0%다.
언론이 주목하는 시공사 선정 비리보다, 조합원이 일상적으로 마주치는 총회·예산·회계 절차에서 문제가 더 많이 나온다. 이 영역은 언론 취재보다 조합원 본인의 자료 확인으로만 드러나는 종류다.정보공개 유형 적발이 90건, 전체의 12.9%다. 조합행정·예산회계 문제는 원칙적으로 조합원이 정보공개를 청구해야 확인할 수 있는데, 그 정보공개에서만 90건이 적발됐다.
감시 대상과 감시 수단이 같은 조직 안에 있다는 구조적 문제다. 고령·비거주 조합원일수록 청구 절차 접근이 어렵고, 그만큼 확인되지 않은 사례가 남아 있을 가능성이 있다.9월 1일 국토교통부 정책설명회에서 재개발·재건축 관리 범위를 사업시행인가에서 실제 착공까지 확대한다고 밝혔다. 수도권 정비사업장 연 50곳 내외를 월별 관리하고 11월 신속인허가지원센터를 출범시킨다. 다만 법 개정과 하위법령이 남아 적용 시점과 대상은 미확정이며, 현장 질의도 그 지점에 몰렸다.
감독 강화와 속도전은 같은 방향이 아니다. 월별 관리 대상이 되는 사업장은 절차 리스크가 줄어드는 대신 서류 부담이 늘어난다. 어느 쪽이 클지는 하위법령이 나와야 판단할 수 있다.재개발 조합설립 동의율 75%→70% 완화는 8·13 대책에 이미 포함된 내용이며, 아직 시행되지 않았다. 국토부는 9월 1일 설명회에서 "공포 후 3개월 또는 6개월 등 구체적 시행 시점은 정해지지 않았다"고 답했고, 도시정비법 개정안 일부는 국회에 계류 중이다.
이 글에서 가장 실질적인 위험이 여기에 있다. 카페 게시글 상당수가 시행 시점을 구분하지 않고 있다. 지금 적용되는 기준은 75%이고, 시행일은 미정이다.창신동 재개발은 동의율 75%를 넘겼는데 시행자 지정이 늦어져 서울시가 종로구에 협조 공문을 보냈다. 정비사업 9개 핵심 인허가 중 7개가 자치구 소관이다.
동의율은 사업의 출발선일 뿐 속도를 결정하지 않는다. 문턱을 5%포인트 낮춰도 자치구 인허가 단계가 그대로면 대기 줄만 길어질 수 있다. 11월 출범 예정인 신속인허가지원센터가 실제로 어떤 권한을 갖는지가 관건이다.재개발 조합설립 동의율이 75%에서 70%로 낮아지면, 구역 규모에 따라 필요한 동의 인원이 몇 명 줄어드는지를 계산한다. 토지등소유자 수를 넣으면 두 기준의 필요 인원과 차이를 보여준다.
인원 수는 올림 처리한 단순 추정이다. 실제 조합설립 인가에는 토지면적 기준 동의 요건 등 인원 비율 외의 요건이 함께 적용되고, 구역별로 산정 방식이 다를 수 있다. 무엇보다 70% 기준은 아직 시행되지 않았다 — 현재 적용되는 기준은 75%다. 이 계산기는 완화가 시행됐을 때의 크기를 가늠하기 위한 것이지, 지금 적용되는 요건을 알려주는 것이 아니다.
| 유형 | 건수 | 비중 | 주로 어디서 드러나나 |
|---|---|---|---|
| 조합행정 | 225 | 32.1% | 총회 소집·의결 절차, 조합원 명부 관리 |
| 예산회계 | 209 | 29.9% | 예산 편성·집행 내역, 결산 자료 |
| 용역계약 | 176 | 25.1% | 정비업체·설계·감정평가 계약서 |
| 정보공개 | 90 | 12.9% | 청구했는데 받지 못한 자료 자체 |
| 합계 | 700 | 100% | 이 중 129건 수사기관 이첩 |
발표된 시점이 확인되지 않은 일정은 넣지 않았다. 국회 일정은 심의 상황에 따라 바뀔 수 있다.